НА ПУТИ К СОБСТВЕННОМУ ДОМУ.

Расходы на покупку участка.
Для тех, кто ввиду расположения места работы или по семейным обстоятельствам вынужден жить в районе большого города, закупочная цена участка может стать самым решающим аспектом как реальности реализации всего проекта, так и определения размеров дома.
Закупочная цена участка бывает самой разной в зависимости от места его расположения, коммуникаций на участке или возле него, а также множества прочих аспектов.
Чтобы определить приблизительную стоимость участка в регионе строительства вашего дома, необходимо собрать информацию нескольких агентств по продаже недвижимости и совершить телефонную "разведку", т.е. поинтересоваться ценами на земельные участки. Затем, собрав как можно больше информации, вычислить среднюю цену участка без коммуникаций и участка с коммуникациями. Когда доходит до совершения купли-продажи участка реальная его цена, как правило, получается на 5-20% ниже заявленной, поэтому полученную среднюю цену можно смело снизить ещё на 10%. Полученную таким образом цену стоит заявить агенту по продаже недвижимости против предложенной им.
Прежде, чем определить предполагаемую площадь участка, необходимо обдумать это на месте. Никогда не определяйте величину участка, если он находится ещё в состоянии гладкой неблагоустроенной поляны. Постарайтесь найти уже готовый дом примерно ваших размеров и померяйте (хотя бы даже шагами) размеры не только самого участка, но и расстояние от стен дома до её границ.
Под строительство дома площадью 100 м2 необходим участок минимум 450 м2, если есть все коммуникации (впрочем, самые маленькие дома могут поместиться и на участке площадью 300 м2) и 600 м2 при отсутствии канализации. Однако следует иметь в виду, что во многих регионах планами местности не предусмотрено строительство домов на участках, меньших определённого проектом минимума. Это, как правило, касается лесных районов.
К выторгованной цене за участок, следует прибавить расходы, связанные с приобретением недвижимости, а именно:

• 
  налог 5% от суммы контракта купли-продажи;
• 
  оплата за услуги нотариуса;
• 
  оплата за услуги посредника, в случае, если вы ими воспользовались;
• 
  оплата за запись в реестр.

С этого момента вы начинаете платить налог на недвижимость.

Расходы, связанные с приготовлением и организацией инвестиций.
Эти расходы включают в себя стоимость строительного проекта, проектов подключения внешних и внутренних коммуникаций, проведения экспертиз, налогов и оплат за все прочие услуги, а также авторский или инвестиционный надзор.

Сколько будет стоить проект? Это зависит от того, примите ли вы окончательное решение приобрести готовый типовой проект, который будет стоить дешевле, либо же решитесь на разработку индивидуального проекта. К цене типового проекта всегда необходимо добавить определённую сумму за его адаптацию к конкретной местности. На стоимость проектных работ могут также влиять: личность автора и его способ установки цены, объём работ и шкала точности проекта. Очень приблизительно позволим себе зарезервировать 3% всей суммы инвестиции на проектную документацию, или точнее говоря, на гонорар архитектора и других проектировщиков за все, выполненные ими услуги. В этом разделе следует также предусмотреть определённую квоту за проекты установки и подключения коммуникаций. Следующая позиция в перечне затрат на строительство - это авторский или инвестиционный надзор. Авторский надзор выполняет проектировщик по поручению инвестора, а тем временем инвестиционный надзор осуществляет инспектор надзора, т.е. человек со строительным образованием, уполномоченный контролировать соответствие всех действий исполнителя. На практике, если инвестор нанимает инспектора надзора, а во время строительства не возникает необходимости делать каких-либо изменений проекта, то авторский надзор необязателен.
При строительстве небольшого дома время работы инспектора по надзору не должно превышать нескольких одно - двухчасовых визитов, а, следовательно, его гонорар не будет очень высоким в сравнении со стоимостью всего строительства.
Инвестор должен быть готов производить оплаты при подаче очередных заявок и получении очередных решений, обычно выполняемые инвестором или перепорученные проектировщику, а также оплаты, связанные с условиями установки и подачи электроэнергии, воды, газа, канализации. Он же покрывает расходы, связанные с геодезией, особенно если нет уверенности в достаточной прочности грунта, геодезической экспертизе.
И, в конце концов, после завершения строительства здания, вас ждут ещё экспертизы и других специалистов, проверяющих противопожарную безопасность, надлежащее подключение электропроводки и газа.
Подключение к коммунальным сетям
Следующая группа платежей связана с подключением к коммунальным сетям, либо организацией локального водоснабжения и вывоза нечистот. В зависимости от конкретной ситуации сюда входят:

• 
  подключение электричества;
• 
  подведение воды или строительство колодца;
• 
  подключение к центральной канализации или строительства экологического отстойника нечистот;
• 
  подключение газа;
• 
  подведение телефона.

Следует помнить о том, что после завершения работ по благоустройству участка, предстоят платежи за геодезическую инвентаризацию готового участка, за доставку, установку и подключение медий, а также счётчиков.
Для полного порядка в этой же группе платежей следует учесть и расходы на проезд до участка.

Подготовка и благоустройство участка
Необходимо предусмотреть определённые квоты на расходы, не связанные непосредственно со строительством дома:
- подготовка участка под строительство (разбор, нивелирование);
- благоустройство участка: в зависимости от состояния, размеров участка и ожиданий инвестора эти квоты могут быть либо незначительными, либо же очень значительными. Сюда входят, например, забор, ворота, калитка, мусорный бак, тротуар и ступени перед входом в дом, подъезд к гаражу, а если нет гаража, то место для стоянки автомобиля или автомобилей, терраса, газоны (выравнивание грунта, удобрения), рассада кустов и деревьев, а также, возможно, и оплата за спиливание старых деревьев;

• 
  обеспечение строительства водой и электроэнергией, вывоз земли и строительного мусора, временное ограждение строительства;
• 
  страхование строительства.
  

Резерв на непредвиденные случаи.
Иногда случаются "неожиданные" платежи. Как уже говорилось, процесс определения затрат приблизителен и постоянно корректируется.
Чем более приблизительна информация, которой располагаешь, тем больше шансов появления ошибок, либо возникновения неучтённых, но обязательных платежей. Поэтому, независимо от размеров инвестиции, обязательно следует зарезервировать определённую сумму в бюджете на непредвиденные платежи.

Обычно резервируют сумму в размере 10% от стоимости строительства, которую уменьшают по мере выполнения плановых строительных работ, либо же, что наиболее правдоподобно, обращаются к ней, когда случаются непредусмотренные сюрпризы. Резерв на непредвиденные случаи является настолько понятным элементом бюджета, что её учитывают даже в банке при подсчёте общей суммы инвестиции. Таким образом, если запланированный фонд строительства составляет 40 000 долларов, перед определением величины дома необходимо эту сумму уменьшить на 4 000, которые останутся в резерве.

Затраты на строительство.
После предварительной оценки всех остальных затрат инвестиции, можно присмотреться к затратам на строительство. Предположим, что сумма всех предварительно определённых фондов всей инвестиции составили 40 000 долларов. Отнимем стоимость участка, подключений, документации и резерва (вместе получится 12 000) и на строительство остаётся около 28 000 злотых. Каких размеров дом за такие деньги можно построить?
Типичная ошибка, допускаемая при подсчёте затрат всего мероприятия, это отождествление затрат на строительство дома с затратами всего мероприятия, т.е. недооценка стоимости участка, подключений и документации.
Ответ на этот вопрос не прост. На цену строительства также влияет кто, что и где будет строить. В зависимости от региона и местности, технологии, строительной фирмы, способов и сроков строительства, условий оплаты разница в цене может быть весьма существенной. Поэтому, как нам кажется, наилучший выход - изучить отзывы о работе местных строителей и сопоставить цены на небольшие дома в пересчете на квадратный метр. Но какой поверхности? С какого метра? Разные строители выставляют разные цены, за которые выполняют свою работу в зависимости от разных технологий, цена за квадратный метр также начисляется по-разному.
Общая площадь - это поверхность всех этажей, считаемая по периметру наружных стен, т.е. включительно с толщиной стен. Если от общей площади отнять площадь, занимаемую стенами, получается площадь нетто, т.е. практически это поверхность полов всех помещений в доме.
Жилая площадь - это только часть площади нетто, в которые не засчитываются технические и подсобные помещения, а в случаях, когда помещение имеет наклонный потолок (в чердачной части дома, например) в 100% жилой площади засчитываются пространства высотой 220 см и выше, на пространства же высотой от 140 до 220 см - 50% цены жилой площади, а пространство ниже 140 см - не считается жилой площадью.
Эти предварительные подсчёты имеют основное значение для дальнейших выборов: если в этом моменте допустить ошибку, то вам может не хватить денег на завершение строительства, либо же придётся на чём-то экономить на завершающих стадиях строительства.
Допустим, после проведения опроса оказалось, что средняя цена строительства одного квадратного метра односемейного одноэтажного отдельно стоящего дома, выполненного традиционным способом, без подвала в вашем регионе стоит 300 долларов. Поскольку строительство должно быть закончено годом позже, необходимо предусмотреть рост затрат в связи с инфляцией, при оптимистическом подходе рост только на 15% означает, что цена за метр будет составлять уже 350 долларов. Ваши фонды позволяют мечтать о строительстве дома жилой площадью около 80 квадратных метров (28 000 : 350), или около 100 метров поверхности нетто и 120 метров общей площади, при традиционной технологии строительства.
Почему мы оговариваем, что при традиционной технологии? Потому что дом, построенный по каркасной (скелетной) технологии, при той же жилой площади имеет меньшую общую площадь.
Для общих расходов стандарт выполнения объекта имеет огромное значение. В общем завершённом доме стоимость отдельных элементов и работ выглядит следующим образом (источник: работа профессора В. А. Вернера "Инвестиционный процесс для архитекторов", Официальное издательство Варшавской Политехники, 1994):

• 
  нулевой цикл - 15% всех затрат,
• 
  сырой закрытый цикл - 35% всех затрат,
• 
  отделочные работы - 34% всех затрат,
• 
  внутренние подключения - 16% всех затрат.

Паркет или ковровое покрытие, плитка или штукатурка, терракота испанская или польская, батареи дорогие или не очень, все эти решения влияют на окончательную цену. Уже в начальной стадии необходимо сделать поправку на стандарт: средние цены касаются среднего стандарта, за высший стандарт необходимо доплачивать. Чтобы вместиться в общем бюджете можно либо уменьшить дом или участок, либо же снизить стандарт отделки и обеспечения.
Достаточно только подумать о решительно высшем стандарте отделки и обеспечения, и стоимость одного метра возрастает на 10-15%. Если вы мечтаете о высоком стандарте отделки, не рассчитывайте на то, что цену одного метра удастся удержать на нижних границах средних цен.

Что сначала: участок или проект.
Посетите участок в разное время дня и обратите внимание, откуда светит солнце, что бросает на участок тень, откуда дует ветер и что с собой приносит: шум, пыль, дым? Определите, что будет видно из окон и террасы будущего дома ещё до строительства. В архитекторском жаргоне есть такое определение: "на что открывается дом?". Возможно, это будет огромная панорама, либо же

По материалам www.woodklin.com

При перепечатке ссылка на www.woodbusiness.ru обязательна!